ההזדמנות הגלומה בתיקון החדש לחוק מס שבח מקרקעין 

בחודש ינואר 2014 יכנסו לתוקף שינויים בחוק מס שבח מקרקעין, שינויים משמעותיים מאד עבור בעלי מספר דירות / נכסי נדלן. השינויים ירעו את מצב בעלי הנכסים בעת המכירה, אולם קיימת גם הזדמנות הגלומה בתיקון החדש לחוק, ובהזדמנות זו יתמקד המאמר. 

מקור התיקון בחוק ההסדרים (אוגוסט 2013 ), במסגרתו בוטל הפטור ממס שבח שחל על בעלי מספר דירות להשקעה , פטור בגין מכירת דירה אחת לארבע שנים.

שתי סיבות עיקריות לביטול הפטור ממס שבח שהיה קיים עשרות שנים:

סיבה ראשונה - הפטור בוטל במטרה להגדיל את היצע הדיור.

סיבה שניה -  מטרת ביטול הפטור ממס שבח להשוות את ההשקעה בנדל"ן להשקעה במסלולים אחרים. (שוק ההון, לדוגמא).

מהות התיקון:

החל מ 1-ינואר, 2014 - תחילת החוק, רק בעלי דירת מגורים אחת יהיו זכאים לפטור מלא ממס שבח מקרקעין, ובנוסף הפטור ממס שבח יחול רק על תושבי ישראל ולא על תושבי חוץ: זאת בניגוד למצב עד כה.

בנוסף, הנ"ל יחול רק אחת ל-18 חודשים, ורק באם הדירה שימשה למגורים בלבד לאורך התקופה.

בהתאם לתיקון שיכנס לתוקפו בתחילת 2014, גובה מס השבח שיחול על מכירת דירות להשקעה הוא 25%, בדומה לשיעור המס המוטל על רווחים במסלולי השקעה אחרים, כגון השקעה בשוק ההון.

יש לשים לב שהמס של 25% יחול על השבח שצמח החל מיום 1.1.2014 והשבח שנצבר לפני תאריך זה יהיה פטור ממס.

החישוב לאורך כל תקופת ההחזקה בדירה יערך באופן ליניארי.

לדוגמא:

דירה שנקנתה בתאריך 1.1.2000 במחיר 1 מיליון ש"ח, ותמכר ב- 1.1.2020 ב 2 מיליון ש"ח, השבח בסכום של 1 מיליון ש"ח ייוחס לכל התקופה של 20 השנים מהרכישה ועד למכירה: דהיינו, 50 אלף ש"ח לשנה.

בגין השבח שנצבר ב-13 השנים הראשונות ( 650,000 ש"ח) יחול הפטור הקיים עד 2014, ואילו בגין השבח שיצבר  ב-7 השנים הבאות (350,000 ש"ח) יחול מס של 25%, כלומר המס שיחול יגיע ל - 87,500 ש"ח.

טענתי שבחוק גלומה הזדמנות: היכן היא?

התיקון לחוק מס שבח מקרקעין קובע תקופת המעבר של ארבע שנים, שתסתיים ביום 31.12.2017. בתקופה זו ניתן יהיה למכור 2 דירות (לכל היותר!) ששימשו להשקעה, ולקבל בגינן את חישוב המס המשולב.

להזכירכם, לפני כניסת התיקון לחוק לתוקף, ניתן היה בתקופה של 4 שנים למכור רק דירה אחת בפטור ממס שבח. 

במילים אחרות, אם ברשותכם 2 דירות להשקעה, ניתן יהיה למכור את שתי הדירות בחודש ינואר 2014 בפטור מלא ממס שבח, ובארבע השנים הבאות תחוייבו במס שבח בגובה 25% רק בגין התקופות היחסיות שבין 1.1.2014 ליום הרכישה, וליום המכירה של הדירות.

נניח שבבעלותכם 2 נכסי נדל"ן שרכשתם לצורך השקעה ב-1 בינואר 2000, בסכום  של שני מיליון ש"ח (לשתיהן יחד) , וכעת הן שוות 4 מיליון ש"ח: בתחילת שנת 2014 ניתן יהיה למכרן בפטור כמעט מלא ממס שבח.

לעומת זאת, באם תחליטו למכור נכסים אלה בשנת 2020 במחיר זהה, יהיה עליכם לשלם בגין אותה המכירה מס שבח בגובה 175,000 ש"ח.

יש לשים לב:

התיקון לחוק נרחב, ומכיל סעיפים והוראות שונות לגבי נכסים שהתקבלו בירושה וכו, וכן הנחיות נוספות לגבי חישוב המס: לכן מומלץ בכל מקרה של קניית דירה או מכירת דירה להתייעץ עם מומחה לגופו.